Logement : le projet de loi Kasbarian est « une nouvelle chasse aux pauvres »

Le projet de loi sur le « logement abordable », présenté vendredi 3 mai en conseil des ministres, affirme vouloir répondre aux besoins des classes moyennes. Il marque surtout le désengagement de l’État dans le logement social et cible les ménages les plus précaires.

Lucie Delaporte

Présentée depuis des mois comme « la grande loi logement du quinquennat », la loi « pour développer les logements abordables » présentée vendredi 3 mai en conseil des ministres risque de doucher bien des attentes. « Disons que ce n’est pas cette loi qui va permettre de résoudre la crise du logement », assure, tout en retenue diplomatique, le député Renaissance Lionel Causse, également président du Conseil national de l’habitat qui a émis un avis défavorable sur le texte le 24 avril dernier.

Dans le sillage du discours de politique générale de Gabriel Attal du 30 janvier, le texte vise à créer un « choc de l’offre » et de « simplification », en relançant la production de logements qui s’est aujourd’hui effondrée.

Pour permettre de « construire plus, plus vite », comme l’a avancé le ministre du logement Guillaume Kasbarian ce vendredi sur CNews et Europe 1, un choix bien dans le ton de ses postures populistes, le projet de loi propose de nouveaux outils pour inciter les élus locaux à plus construire tout en simplifiant et raccourcissant les procédures administratives.

Il pose surtout les bases d’un détricotage de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), qui oblige les communes à atteindre entre 20 % et 25 % de logements sociaux et marque un fort désengagement de l’État dans le logement social au moment où 2, 6 millions de ménages attendent une HLM.

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Guillaume Kasbarian, ministre délégué au logement, lors de l’inauguration du village des médias de Jeux olympiques à Dugny le 12 avril 2024. © Photo Arthur Herve / REA

Il comporte également une série de mesures pour favoriser la mobilité dans le logement social où le taux de rotation a considérablement chuté ainsi que des leviers pour que les bailleurs sociaux augmentent leurs ressources propres.

Présenté dans l’étude d’impact réalisée par le gouvernement comme un texte en soutien aux problèmes de logement des classes moyennes, il risque d’aggraver la situation des ménages les plus précaires qui ont déjà beaucoup de mal à accéder au logement social.

Depuis son entrée en fonction, le ministre du logement n’a pratiquement pas eu un mot pour les milliers d’enfants qui dorment à la rue ou pour les centres d’hébergement d’urgence saturés. Pas la cible de ce grand ami de la promotion immobilière à qui ce texte s’adresse en grande partie.

« C’est une nouvelle chasse aux pauvres », résume de son côté Manuel Domergue directeur des études à la Fondation Abbé Pierre, qui avait ferraillé contre la loi dite « anti-squat » portée l’an dernier par l’actuel ministre du logement. « Face à une crise historique du logement, l’État se retire », analyse de son côté l’économiste Pierre Madec, spécialiste du logement.

Revue de détail des principales mesures.

Révision de la loi SRU

Annoncé dans le discours de politique générale de Gabriel Attal, la refonte de la loi SRU est sans nul doute l’axe le plus contesté de ce texte. Alors que la moitié des communes ne répondent pas à leurs objectifs d’avoir 20 % ou 25 % de logements sociaux, le gouvernement propose que soit désormais intégré aux quotas le logement intermédiaire (Article 1).

Le logement intermédiaire, présenté comme le chaînon manquant entre le HLM et le marché, s’adresse aux cadres, voire aux cadres supérieurs. L’inclure dans les quotas de logements sociaux dans les communes amorce donc un détricotage en règle de la loi SRU contre laquelle beaucoup d’élus de communes riches se sont longtemps battus.

Les déclarations du premier ministre avaient provoqué une levée de boucliers de tout le monde associatif, comme du secteur HLM, qui ont tous pointé le décalage de cette proposition avec la demande réelle, marquée par le manque criant de logements sociaux, voire très sociaux.

« Substituer du logement intermédiaire au logement social revient à faire reculer les chances des classes populaires et moyennes fragilisées d’accéder à un logement décent », a donc averti l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente les bailleurs sociaux, dans un communiqué publié vendredi en rappelant que les logements intermédiaires s’adressent à des cadres touchant jusqu’à 7 500 euros par mois pour un couple avec enfant.

Seules les communes disposant déjà de 10 % de logements sociaux (pour celles qui doivent en faire 20 %) et 15 % (pour celles qui doivent en faire 25 %) pourront intégrer ce type de logements à leurs quotas. Les plus mauvais élèves de la SRU sont donc écartés de fait, ce qui représente plus de la moitié des communes. Autre verrou, le nombre de logements intermédiaires pris en compte ne pourra dépasser les 25 % des objectifs de la commune.

Les garde-fous sont-ils suffisants ? « Il faut être très prudent quand on touche à la loi SRU et le mieux aurait été de ne pas ouvrir le débat là-dessus », estime le président du Conseil national de l’habitat, Lionel Causse. Lui estime qu’il aurait plutôt fallu faire entrer plus de territoires dans la loi SRU : « Je pense aux nouveaux territoires tendus, aux littoraux, aux nouveaux bassins d’emploi. Ce sont des territoires où la cohésion sociale est menacée et où des fossés sont en train de se creuser. »

Relancer le turn-over dans le logement social

Partant du constat que le taux de rotation a beaucoup diminué dans le logement social, Guillaume Kasbarian a lancé ces dernières semaines qu’il allait s’attaquer au « logement social à vie », c’est-à-dire en faire sortir tous ceux qui dépassent les plafonds de ressources et s’accrochent à leur logement.

Le projet de loi pose ainsi que des surloyers seront imposés dès le premier euro de dépassement. Le bail sera automatiquement résilié si les revenus du ménage dépassent 20 % du plafond de ressources deux années de suite.

Des échanges d’information avec l’administration fiscale permettront aux bailleurs de connaître le patrimoine des locataires et de vérifier s’il n’est pas, par ailleurs, propriétaire. Ce qui conduirait là encore à la résiliation de son bail.

« Des riches dans le logement social, il n’y en a pas beaucoup. Et le contrôle de revenus des ménages existe depuis longtemps », ironise Manuel Domergue à la Fondation Abbé Pierre pour qui cette mesure est un « écran de fumée ».

« Ce n’est surtout pas du tout à la hauteur des enjeux car ce n’est pas en libérant 30 000 logements – le chiffre avancé par l’étude d’impact du gouvernement – qu’on va répondre aux 2,6 millions de ménages qui attendent un logement social », souligne de son côté l’économiste Pierre Madec.

Augmenter les loyers les plus bas des HLM

Cette mesure permettra aux bailleurs sociaux de retrouver des marges financières – particulièrement rognées depuis six ans avec le choix du gouvernement de leur retirer près de 1,3 milliard par an via la RLS ( réduction de loyer de solidarité pour compenser la baisse des APL ) – le gouvernement propose d’augmenter les loyers les plus bas du parc social.

Compte tenu de la hausse très encadrée des loyers HLM, certains loyers du parc social ancien sont aujourd’hui très bas – plus que dans les logements HLM récents – et bénéficient aux familles les plus modestes. Avec cette loi, les bailleurs sociaux pourront aligner les loyers au moment de la relocation sur les plafonds du neuf.

Ou comment faire payer le désengagement de l’État dans le logement social à ses locataires les plus modestes. Cette proposition pourrait concerner « près de 131 000 ménages qui font déjà face à une inflation galopante », affirme Oxfam dans un communiqué de presse.

Une proposition d’autant plus aberrante qu’un quart des locataires du parc social a été en situation d’impayé au cours des douze derniers mois, comme l’a récemment rappelé l’association de consommateurs CLCV.

Confier aux maires les attributions de logements sociaux

Pour convaincre les maires qui rechignent à construire du logement social, le texte prévoit de donner aux élus un poids déterminant dans l’attribution des HLM. « Dès lors qu’ils construisent, ils doivent pouvoir avoir un droit de regard sur les attributions », souligne l’entourage de Guillaume Kasbarian.

La mesure s’appliquera aux nouveaux logements construits dans lesquels les maires auront le droit de classer les demandes des réservataires et pourront exercer un droit de veto contre certains ménages. « Le droit de veto devra être motivé et ne pourra être utilisé qu’une fois », précise l’entourage du ministre.

Alors que les élus locaux ont déjà largement la main sur le peuplement du parc social, comme le montrent les travaux du politiste Fabien Desage, la mesure risque d’accroître encore le clientélisme et d’exclure toujours plus les ménages les plus précaires que les élus ne sont jamais très spontanément prompts à accueillir.

L’État pourra également déléguer son contingent préfectoral (le pourcentage des logements devant être confiés aux ménages DALO, les plus prioritaires) à Action Logement – qui représentent les employeurs. « Sachant qu’ils ne respectent déjà pas leurs obligations sur les DALO, c’est un peu étonnant qu’on leur confie plus d’attributions. L’État est le réservataire le plus vertueux, le plus social », précise Manuel Domergue. Il l’est pourtant de moins en moins comme l’avait révélé récemment une enquête du Haut Comité pour le droit au logement.

Faciliter la construction

 Alors que le coût du foncier pèse fortement dans les opérations immobilières, le texte prévoit d’étendre le droit de préemption des maires pour « contrer les logiques inflationnistes ». Une mesure plutôt consensuelle, issue du Conseil national de la refondation (CNR) qui préconisait des mesures plus radicales comme l’encadrement du prix du foncier. Pas du goût du très libéral ministre du logement.

Les procédures d’urbanisme sont également simplifiées avec une réduction des délais de recours.

Les élus disposeront de nouveaux outils pour « accompagner la densification pavillonnaire douce ». Reconnaissant que les Français sont très attachés à la maison individuelle – dont la massification n’est pourtant pas soutenable écologiquement et contraire aux objectifs de la loi sur le Zéro artificialisation nette (ZAN) – le gouvernement propose de continuer à soutenir ce modèle tout en « densifiant » un peu plus les zones pavillonnaires.

Nul doute que ce texte, qui arrivera au Sénat à la mi-juin et à l’Assemblée nationale en septembre, sera âprement débattu. Hormis les promoteurs immobiliers, Action Logement, qui représente les entreprises, et la branche privée du logement social, il n’a pour l’instant pas convaincu grand monde.

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